AS/0109/2004

SALA CIVIL SEGUNDA

AUTO SUPREMO: No 109 Sucre, 24 de noviembre de 2004

DISTRITO: Cochabamba PROCESO: Ordinario (Resolución de Contrato).

PARTES: Sociedad de Inversiones GITANE LTDA. c/ Sociedad Gran Hotel de

Cochabamba.

MINISTRO RELATOR: Dr. Gonzalo Castellanos Trigo.

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VISTOS: La sentencia de primera instancia, auto de vista impugnado, recurso de casación en el fondo, contestación, concesión del mismo y todo lo demás que convino ver y se tuvo presente para resolución final suprema.

CONSIDERANDO: Sociedad de Inversiones "GITANE" Ltda. planteó demanda ordinaria en la que pidió resolución del contrato de locación por onerosidad sobreviviente, devolución de pagos indebidamente realizados por concepto de IVA y restitución de mejoras e inversiones realizadas (fs. 751-753); la empresa demandada respondió a la demanda y planteó acción reconvencional demandando también la resolución de contrato por incumplimiento en el pago de alquileres, devolución de inmueble y pago de multas (fs. 858-865); ambas demandas fueron resueltas por sentencia de 08 de marzo de 2001, pronunciada por el Juez de Partido Tercero en lo Civil de la ciudad de Cochabamba, en la que se declaró probada en parte la demanda en cuanto se refiere a la devolución del importe de las mejoras e improbada respecto a la resolución por onerosidad sobreviviente y devolución del pago del IVA, asimismo se declaró probada la reconvencional (fs. 1560-1563).

Ambas partes plantearon recursos de apelación (fs. 1564-1572 y 1580-1588); que fueron resueltos por auto de vista de 21 de octubre de 2002, pronunciado por la Sala Civil Primera de la Corte Superior del Distrito Judicial de Cochabamba, a través del que se confirmó la sentencia, con la modificación del término del tiempo para que se entregue el inmueble (fs. 3187-3190); impugnando dicho fallo, la empresa actora planteó el presente recurso de casación en el fondo, en el que solicitó se case el auto de vista y se declare probada en todas sus partes su demanda e improbadas las excepciones opuestas a ella, así como improbada la acción reconvencional y probadas las excepciones opuestas a ella, con costas, daños y perjuicios (3195-3198).

CONSIDERANDO: El recurrente planteó el presente recurso de casación en el fondo argumentando que se ha incurrido en error de derecho al confirmarse la sentencia que declaró probada la demanda reconvencional, con el argumento de que se habría incumplido el pago de los alquileres; ese incumplimiento no es voluntario, sino como emergencia del auto de 30 de junio de 1999 que dictó el a-quo en medida preparatoria, en el que determinó la suspensión en el pago de alquileres, estando a la fecha de la demanda impagos sólo dos meses de alquiler, por lo que es incorrecta la consideración de que hubiera transcurrido un trimestre de alquileres impagos amparada en el art. 623 inc. 1) del Código de Procedimiento Civil.

De obrados, se evidencia que la acción reconvencional planteada por la empresa demandada, se funda en las normas de los arts. 519 y 568 del Código Civil, demandando resolución de contrato (de locación de bien inmueble) por incumplimiento en el pago de alquileres (fs. 864); ni el juez a-quo ni el tribunal ad-quem, a tiempo de pronunciar sus correspondientes resoluciones, declararon probada la demanda reconvencional amparados en la previsión del art. 623 inc. 1) del Código de Procedimiento Civil -como equivocadamente afirma la empresa recurrente-, al contrario, lo hicieron en el marco del art. 568 del Código Civil demandado.

Uno de los efectos de las obligaciones bilaterales es la posibilidad de que cualquiera de las partes demande judicialmente la resolución del contrato por incumplimiento de la otra, conforme se entiende del mencionado art. 568; en la resolución de los vínculos contractuales por incumplimiento de obligaciones, por una parte es aplicable de manera general a todos los contratos y por otra parte quien reclame la resolución debe encontrarse al corriente en el cumplimiento de sus propias obligaciones.

En el caso sub lite se evidencia que el Gran Hotel Cochabamba S.A. (demandado) y la Sociedad de Inversiones GITANE Ltda. (Demandante) en 02 de enero de 1991 suscribieron un contrato de locación de bien inmueble -contenido en Escritura Pública 25/1993 de 28 de abril- en la que acordaron en su art. 3º, que el pago del alquiler trimestral será de $us25.000.-, a ser cancelado el primer día de cada trimestre calendario, siendo el primer trimestre el comprendido entre el 1 de enero de 1991 al 31 de marzo de 1991 (fs. 12-20). De lo afirmado por las partes del proceso, así como de la documental cursante en obrados, se evidencia que el arrendatario al inicio pagó el canon de arrendamiento cada trimestre conforme a lo convenido, pero con el paso del tiempo los pagos se fueron atrasando y realizándose por mes vencido (fs. 43-124); ahora bien, el arrendatario planteó la presente demanda ordinaria el 12 de mayo de 1999 (fs. 751-753) y con posterioridad realizó el último pago el 31 del mismo mes y año, último pago que correspondió al mes de marzo del mismo año (fs. 871-872), es decir que a la fecha del último pago (31 de mayo de 1999) ya habían tres meses de atraso en el pago (marzo, abril y mayo), incumplimiento que se agrava cuando además se constata -no sólo el atraso de pago en tres meses- que no se cumplió dicho pago al inicio del primer trimestre del año, comprendidos entre enero a marzo, conforme a lo realmente acordado en el contrato.

El tribunal de apelación, no ha cometido error de derecho alguno y menos ha aplicado el art. 623 inc 1) del Código de Procedimiento Civil -como afirma el actor-, al haber confirmado la sentencia que declaró probada la demanda reconvencional planteada por el arrendador por incumplimiento del arrendatario, contra demanda que se planteó el 09 de junio de 1999 (865 vta.), cuando ya era evidente en obrados el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por tres meses, que ameritaba la resolución del contrato; por lo que es de aplicación la previsión del art. 271 inc. 2) con relación al art.273 del Código adjetivo de la materia.

Este Tribunal Supremo no puede dejar de mencionar, el hecho de que el actor continuó no pagando el canon de arrendamiento, pero no como emergencia de un inicial incumplimiento voluntario, sino como consecuencia del auto de 30 de junio de 1999 (cuando se vencía el segundo trimestre del año) que dispuso: "... la suspensión del pago de alquileres que venía efectuando el actor a la demandada", auto dictado por el a-quo como medida precautoria solicitada por el actor (fs. 884 vta.); lo que motivó correctamente a las autoridades de instancia a no condenar en daños y perjuicios al actor, pese haberse declarado probada la demanda reconvencional.

CONSIDERANDO: En la presente acción extraordinaria, el recurrente funda su recurso en el hecho de que el tribunal de apelación al confirmar la sentencia que declaró improbada en parte su demanda, con relación a la resolución del contrato por onerosidad sobreviviente, habría aplicado indebidamente e interpretado erróneamente los arts. 581 y 685 del Código Civil, por cuanto el contrato de locación constituye uno de tracto sucesivo y el hecho de que haya seguido pagando alquileres pese a soportar pérdidas, no puede ser tomado como un acto de ejecución de prestación excesivamente onerosa -respecto a la que no será admitida la demanda-, sino que debe ser interpretado como un acto de ejecución que demuestra su buena fe.

El contrato de locación o arrendamiento -como es el celebrado entre las partes- regulado en las normas de los arts. 685 y siguientes del Código Civil, tiene caracteres específicos, tal que es un contrato oneroso, temporal, consensual, de libre contratación, bilateral, nominado y de tracto sucesivo; respecto a la última característica mencionada, se tiene que es un contrato de ejecución sucesiva, en virtud del cual su cumplimiento es continuo pues se prolonga a través del tiempo. Ahora bien, la resolución por excesiva onerosidad, -conocida en la doctrina con el nombre de teoría de la imprevisión- puede ser aplicada a los contratos de arrendamiento, tendiente a equilibrar la relación jurídica contractual cuando hechos imprevisibles y extraordinarios han generado un desequilibrio entre las prestaciones de los contratantes, perjudicando a uno de ellos.

El parágrafo I del art. 581 del Código sustantivo de la materia establece que los contratos de ejecución continuada -como lo es un contrato de arrendamiento- puede ser resuelto judicialmente por excesiva onerosidad de una de las partes, emergente de acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, estableciéndose en el parágrafo segundo de dicho artículo, las reglas para que se admita la demanda y en su caso se disponga la resolución solicitada, tal el que -entre otras- no se haya ejecutado aún la prestación excesivamente onerosa, es decir que es condición sine quo non para que proceda una acción de esta naturaleza que la parte que demanda la resolución no haya ejecutado la prestación excesivamente onerosa.

De lo afirmado por el actor en su demanda (fs. 751 vta., línea 56), así como de la prueba documental de cargo, consistente -entre otra- en el "Estudio de Factibilidad Proyectado y Análisis de Rentabilidad" efectuado por la Empresa Acevedo & Asociados, se tiene que la Empresa demandante sufrió pérdidas desde 1994, habiéndose reducido sus ingresos considerablemente por concepto de explotación del complejo hotelero, perdiendo un promedio mensual de $us8.765.- en los cinco últimos años (fs. 126-133), pese a ello se siguió pagando el canon de alquileres convenido (con los retrasos referidos) inclusive hasta el mes de marzo de 1999 (fs. 43-124 y 871); de lo que se llega a la conclusión que la prestación ha sido ejecutada por el actor o arrendatario en el transcurso de varios años, pese a que en ese lapso largo de tiempo dicha prestación ya se había tornado excesivamente onerosa, lo que implica la improcedencia de la demanda de resolución de contrato como se desprende del art. 581-II del Código Civil, pues no se cumplió con una de las reglas, cual es que la prestación -excesivamente onerosa- no haya sido ejecutada; lo que fue correctamente valorado por el juez a-quo, no habiéndose por ello aplicado ni interpretado erróneamente ninguna norma.