AS/0735/2026

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA SALA CIVIL Auto Supremo: 0735/2026 Fecha: 28 de mayo de 2026 Expediente: CH-92-25-5.

Partes: Carlos Ramón Dávalos Yoshida y Natividad Rosas Orellana de Dávalos c/ Teresa Frías Ramos Vda. de Arroyo

Proceso: Rescisión de contrato.

Distrito: Chuquisaca.

VISTOS: El recurso de casación cursante de fs. 355 a 369, interpuesto por Carlos Ramón Dávalos Yoshida y Natividad Rosas Orellana de Dávalos contra el Auto de Vista N 273/2025 de 08 de septiembre, cursante de fs. 347 a 352 vta., pronunciado por la Sala Civil, Comercial y Social Segunda del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca, dentro del proceso ordinario de rescisión de contrato, seguido por los recurrentes contra Teresa Frías Ramos Vda.

de Arroyo; la contestación de fs. 373 a 386; el Auto de concesión de 06 de octubre de 2025, visible a fs. 387; el Auto Supremo de admisión N 1156/2025-RA de 14 de octubre, obrante de fs. 392 a 394; la Resolución Constitucional N 058/2026 de 01 de abril, Cursante de fs. 492 a 497, pronunciada por la Sala Constitucional Segunda del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca; todo lo inherente al proceso; y:

CONSIDERANDO I:

ANTECEDENTES DEL PROCESO 1. Carlos Ramón Dávalos Yoshida y Natividad Rosas Orellana de Dávalos, por memorial de demanda que corre de fs. 33 a 36 vta., promovieron el proceso ordinario de rescisión de contrato contra Teresa Frías Ramos Vda. de Arroyo, quien una vez citada, según escrito visible de fs. 74 a 78 vta., se apersonó, contestó de manera negativa y reconvino por resolución de contrato, devolución de dinero más pago de daños y perjuicios; desarrollándose de esta manera la causa hasta pronunciarse la Sentencia N90 25/2025 de 12 de febrero, que cursa de fs. 291 a 297 vta., en la que el Juez Público Civil y Comercial 11 de la ciudad de Sucre, declaró PROBADA la demanda de rescisión de contrato de 12 de diciembre de 2021, por incumplimiento total del saldo adeudado e IMPROBADA la demanda reconvencional de resolución de contrato, quedando constituido a favor de los demandantes la suma de us. 80.000.- entregado por Teresa Frías Ramos Vda. de

Arroyo por concepto de anticipo por compra de departamento.

2. Resolución de primera instancia que, al haber sido recurrida de apelación por

Teresa Frías Ramos Vda. de Arroyo, según escrito de fs. 300 a 312, originó que la

Sala Civil, Comercial y Social Segunda del Tribunal Departamental de Justicia de

Chuquisaca, emita Auto de Vista N 273/2025 de 08 de septiembre, cursante de

fs. 347 a 352 vta., que REVOCÓ la Sentencia apelada, declarando IMPROBADA la

demanda de rescisión de contrato y PROBADA la demanda reconvencional,

quedando resuelto el contrato de promesa de venta de bien inmueble, debiendo los

demandantes restituir a la demandada la suma de us. 80.000., en el plazo de 10

días de ejecutoriada la Sentencia más pago de daños y perjuicios, bajo los

siguientes argumentos:

- Mediante Auto de 26 de junio de 2025, el Juez de la causa, sin tener en cuenta la naturaleza jurídica del instituto legal demandado (rescisión del contrato), el cual sólo es posible demandarlo por las causales previstas por los arts. 560 (contrato concluido en estado de peligro) y 561 (rescisión del contrato por efecto de la lesión) y no así por incumplimiento del contrato, causal esta última que es más bien propia del instituto legal de la resolución de contrato prevista en el art. 568 del Código Civil; debido a ello, siendo que el Juez A quo admitió, tramitó y resolvió una demanda ordinaria, declarándola probada por una causal que no es posible instarla y menos acogerla en derecho; sin embargo, conforme al derecho que ostentan las partes de contar con una fallo que tutele los derechos de ambas partes en discordia, según los hechos acreditados en obrados; en aplicación del principio iura novit curia, el tribunal considera no ser necesario anular obrados, para que se reformule la señalada demanda ordinaria, por la demanda correcta, sino, otorgar a la misma el sentido previsto por la ley, que resulta ser de una demanda de resolución de contrato por supuesto incumplimiento de contrato por parte de la demandada y viceversa, conforme lo demandado también en la vía reconvencional.

- Este Tribunal advirtió que, si bien los demandantes principales acreditaron documentalmente que a la fecha de la suscripción del referido contrato de compromiso de bien inmueble, contaban con los planos aprobados del edificio multifamiliar denominado Carlita de 1073, 13 m2.; conforme a las documentales de fs. 23 a 28, de fs. 91 a 102, afs. 157, a fs. 162, de fs. 230 a 235, a fs. 249 y de fs.

253 a 256, contando el departamento comprometido en venta con Folio Real de dominio propio; sin embargo, conforme lo informó el perito designado de oficio en el informe pericial de fs. 230 a 235, complementado de fs. 253 a 256, y ratificado por la certificación de 13 de mayo del 2024, evacuado por los responsables de la Dirección Municipal de Patrimonio Histórico de Sucre, el departamento comprometido en venta a la demandada hoy apelante, no contaba hasta la

fecha de elaboración del informe pericial y del informe técnico del municipio con la línea Municipal aprobada de manera individual, puesto que para ello, los propietarios debían presentar un trámite de división en propiedad horizontal, en base al Reglamento de División y/o Fusiones de Bienes Inmuebles del Municipio de Sucre en actual vigencia, aprobado mediante Decreto Municipal N 91/2023.

- Resulta evidente lo afirmado por la parte demandada reconvencionista, en relación que a la fecha en la que debía cancelarse el saldo de lo debido por ella, para el perfeccionamiento del contrato final comprometido de la venta del departamento de propiedad de los demandantes, no contaba con la línea municipal debidamente aprobada por la instancia técnica municipal, por no haber presentado el trámite técnico para la aprobación de la división por pisos del edificio multifamiliar en propiedad horizontal denominado Carlita, requisito que, por disposición del art. 6 de la Ley de Registro de Derechos Reales de 15 de noviembre de 1887 y 6 de su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo NO 27957/2004 de 24 de diciembre, se constituye en un requisito de fondo y de existencia previa para la venta de todo bien inmueble y su respectivo registro.

-Si bien en obrados no se ofreció y menos se produjo prueba alguna que acredite de manera indubitable que a la fecha acordada para el cumplimiento del contrato de promesa de venta del bien inmueble, se hubiese intentado cumplir las obligaciones sinalagmáticas asignadas a ambas partes; no es menos cierto que, teniendo en cuenta la doctrina desarrollada en el Auto Supremo N 882/2018 de O5 de septiembre, relativa a que el Juez está obligado a determinar a quién de los contratantes le corresponde cumplir primigeniamente su obligación, para que el otro contratante cumpla la suya; en el caso se advierte que, por mandato del art. 6 de la Ley del Registro de Derechos Reales y art. 6 de su Decreto Reglamentario N 27957 de 24 de diciembre de 2004, el cual dispone que para el registro de cualquier transferencia de bien inmueble, el mismo debe contar con la línea municipal debidamente aprobada, se entiende a nombre del propietario que lo está transfiriendo, siendo un requisito de fondo sin el cual no procede dicho registro; se tiene que los primeros a cumplir con tal obligación eran precisamente los demandantes, requisito sin el cual, no le iba a ser posible que la compradora pueda registrar y perfeccionar su derecho propietario en relación al inmueble objeto de litis.

3. Fallo de segunda instancia recurrido en casación por Carlos Ramón Dávalos Yoshida y Natividad Rosas Orellana de Dávalos, según escrito visible de fs. 355 a 369, emitiéndose el Auto Supremo N 1398/2025 de 03 de diciembre, que declaró INFUNDADO el mencionado medio de impugnación.

4. Carlos Ramón Dávalos Yoshida y Natividad Rosas Orellana de Dávalos, accionaron amparo constitucional, mismo que fue concedido la tutela por la Sala Constitucional Segunda del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca, mediante Resolución Constitucional N 058/2025 de 01 de abril, determinando Conceder parcialmente la tutela solicitada por Carlos Ramón Dávalos Yoshida y Natividad Rosas Orellana de Dávalos, únicamente respecto al derecho del debido proceso en el elemento de congruencia, dejando sin efecto el Auto Supremo N 1398/2025 de 03 de diciembre, emitido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, disponiendo que los Magistrados demandados emitan uno nuevo, conforme a los fundamentos expuestos en este fallo constitucional, por lo que se emite el presente Auto Supremo.

CONSIDERANDO II:

DEL CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN Y SU CONTESTACIÓN

1. Los recurrentes en el recurso de casación, acusan que:

a) El Auto de Vista incurrió en aplicación indebida y errónea del art. 568 del Código Civil, al revocar la Sentencia bajo el argumento de que no es posible acoger la pretensión demandada (rescisión de contrato) figura legal que sólo podría ser demandada por las causales previstas en los art. 560 (contrato concluido en estado de peligro) y 561 (rescisión de contrato por efecto de lesión) del Código Civil y no así por cumplimiento de contrato, aplicando en el caso el principio iura novit curia readecuó a resolución de contrato, constituyéndose contrario al efecto jurídico perseguido, el cual es el cobro de las arras confirmatorias convenidas en el contrato de compromiso de venta, en aplicación del art. 537 del sustantivo civil; y, el entendimiento de los Autos Supremos N09 192/2017 y N 0883/2022, que ante el incumplimiento de una de las partes, permite a la otra a rescindir el contrato, reteniendo las arras recibidas.

b) El Tribunal de alzada incurrió en un error de derecho y de hecho en la apreciación de la prueba, al aseverar en el Considerando II, que por el informe pericial de fs. 230 a 235, complementado a fs. 253 a 256, ratificados por la certificación de 13 de mayo de 2024 cursante a fs. 157, el departamento comprometido en venta no contaba hasta esa fecha con la línea municipal aprobada en base al reglamento de división y/o fusiones de bienes inmuebles del Municipio de Sucre N0 91/2023 de 26 de septiembre; es decir, el tribunal amparó su decisión en el hecho de que la documentación debió estar lista para la fecha del cumplimiento del contrato (28 de febrero de 2022) en base a una norma municipal posterior; sin considerar que, la aprobación de los planos se regía en una normativa diferente y vigente para el 2013, aspecto que tampoco fue considerado por el perito

en el informe pericial. Al contrario, acreditó haber cumplido con la documentación legal, técnica e impositiva con relación al departamento dúplex B-13, garaje G-6 y baulera BA-6, con el que la compradora podía realizar el registro de derecho propietario.

c) El Tribunal Ad quem, incurrió en error de hecho al sostener en el Considerando II que conforme al Auto Supremo N0 882/2018 de 5 de septiembre, corresponde al Juez determinar a quién de los contratantes le correspondía cumplir primigeniamente su obligación, concluyendo que correspondía a los demandantes contar con la línea nivel aprobada; sin considerar que, conforme a la cláusula segunda inc. b) del contrato de compromiso de venta a fs. 5, para el perfeccionamiento de la transferencia la demandada debió cancelar primero el saldo de us. 175.000,00, el 28 de febrero de 2022, y recién debían hacer la entregada de la documentación; y, suscribir el contrato definitivo de transferencia.

d) Asimismo, omitió considerar la prueba de confesión provocada de fs. 186 a 188, en la que se hizo constar la intención de cumplir la obligación e inclusive en la oficina del adulto mayor la abogada de dicha institución le hizo constar que la documentación se encontraba lista para entrega y en audiencia de conciliación la demandada se negó adquirir el departamento.

) No es evidente la aseveración emitida por el Tribunal Ad quem, al señalar que la demandada no hubiera incumplido el contrato de compromiso de venta; toda vez que, la misma no logró demostrar con algún medio de prueba que el 28 de febrero de 2022, tenía en su poder la suma de us. 175.000.- para honrar el compromiso y cumplir los requisitos de su pretensión reconvencional previsto en el art. 568 del Código Civil.

Fundamentos por los cuales los recurrentes solicitan se case el Auto de Vista y se confirme la Sentencia.

2. Contestación al recurso de casación:

Teresa Frías Ramos Vda. de Arroyo, mediante memorial de fs. 373 a 386, contestó al recurso, solicitando:

-El inmueble objeto de transferencia en papeles se hallaba identificado; empero, no se encontraba consolidado y regularizado en instancias competentes, ocurriendo lo mismo con la baulera y el garaje.

-La documental extendida por el Municipio de Sucre (fs. 23 a 28 y 90), develan la estructura sobre una superficie de 1097,13 m2., el cual se hallaba aprobado; sin embargo, no se tiene prueba que demuestre que el departamento comprometido se hallaba en tal situación, así como la baulera y el garaje; es decir, no contaban

con documentación individual e independientes y menos contaban con planos aprobados por el Municipio que den cuenta el inequívoco cumplimiento a su deber y compromiso asumido.

-El bien comprometido debió hacerse el 28 de febrero de 2022; sin embargo, el 14 de junio de 2022 tres meses después, la parte actora atravesaba con conflictos en el saneamiento de la documentación, motivo por el cual tampoco ofrecieron una solución plausible-amigable o componedora para poder zanjar la problemática y eventualidad sabiendo que los mismos incumplieron sus compromisos, le culpen del fracaso e incumplimiento del contrato.

-La parte actora, no tiene prueba plena que acredite que hubieren tenido la documental independiente e individualizada del departamento, baulera y garaje debidamente saneado, incluidos el plano de línea municipal, sin que le faltare nada para consolidar el derecho propietario.

-El 14 de febrero de 2023, hubiera ingresado a la ODAU, el trámite RESAC N 1/22, relativo a la propiedad denominado Carlita, de propiedad de los demandantes, tramite de regularización fue analizada por la Arg. Karen L.

Tacachiri Urquidi, profesional de normas y tramites del municipio, el cual fue observado debido a que debían realizarse adecuaciones fisicas en el inmueble en base al reglamento RESAC; aspectos que develan que el proyecto no se haya concluido después de un año de haberse vencido el plazo para la entrega del departamento.