AS/0877/2024

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

S A L A C I V I L

Auto Supremo: 877/2024

Fecha: 12 de agosto de 2024

Expediente: CH-68-24-S

Partes: Johara Avilés Cano representada por Juan Carlos Cueto Arancibia c/ Gabriela Carmela Narváez Cardona a través de su apoderado Luis Belisario Subirana Hurtado.

Proceso: Desocupación y entrega de inmueble.

Distrito: Chuquisaca.

VISTOS: El recurso de casación cursante de fs. 366 a 367, interpuesto por Gabriela Carmela Narváez Cardona a través de su apoderado Luis Belisario Subirana Hurtado, contra el Auto de Vista Nº 199/2024 de 10 de junio, corriente de fs. 360 a 363, pronunciado por la Sala Civil y Comercial Segunda del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca, dentro del proceso ordinario de desocupación y entrega de inmueble, seguido por Johara Avilés Cano contra la recurrente; la contestación visible de fs. 371 a 372 vta.; el Auto de concesión de 04 de julio de 2024, a fs. 373; el Auto Supremo de Admisión N° 774/2024-RA de 16 de julio, de fs. 378 a 379 vta.; todo lo inherente al proceso; y:

CONSIDERANDO I:

ANTECEDENTES DEL PROCESO

1. Johara Avilés Cano representada por Juan Calos Cueto Arancibia, mediante memorial de fs. 31 a 33 vta., subsanado de fs. 36, promovió demanda ordinaria de desocupación y entrega de inmueble contra Gabriela Carmela Narváez Cardona, quien una vez citada, por memorial de fs. 108 a 110 vta., contestó negativamente y formuló excepciones de incapacidad de la parte demandante, impersonería de su apoderado, falta de legitimación o interés legítimo de la actora y su apoderado, demanda defectuosa y litispendencia; además, formuló acción reconvencional de contrato de arrendamiento no obstante, por Auto visible a fs. 122, de 06 de octubre de 2023 se dio por no presentada la demanda reconvencional, Auto que fue apelado y concedido en efecto devolutivo por el Auto de Vista Nº 390/2023, de 20 de noviembre, cursante a fs. 250 a 251 vta., que confirmó la decisión impugnada, posteriormente, por Auto de 05 de febrero de 2024, saliente de fs. 281 vta. a 282, el Juez de primera instancia declaró improbada las excepciones planteadas; desarrollándose de esta forma el proceso hasta la emisión de la Sentencia Nº 57/2024, de 20 de marzo, obrante de fs. 335 a 336 vta., en la que el Juez Público Civil y Comercial 6º de la ciudad de Sucre, declaró PROBADA la demanda con costas y costos; en consecuencia, dispuso que la parte demandada proceda con la entrega del bien inmueble que es de propiedad de la demandante en el plazo de 30 días de ejecutoriada bajo la alternativa de librarse mandamiento de desapoderamiento.

2. Resolución de primera instancia que al haber sido recurrida en apelación por Gabriela Carmela Narváez Cardona representada por su apoderado Luis Belisario Subirana Hurtado, mediante el memorial que cursa de fs. 339 a 340 vta.; originó que la Sala Civil Segunda del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca, emita el Auto de Vista Nº 199/2024, de 10 de junio, visible de fs. 360 a 363, que CONFIRMÓ la Sentencia apelada bajo los siguientes fundamentos:

El primer agravio desarrollado en el recurso de apelación se fundamentó en que su estadía en el inmueble es legal por contar con un contrato de arrendamiento de buena fe firmado con Nedy Max Avilés Crespo; sin embargo, el contrato de arrendamiento feneció el 31 de diciembre de 2021, y la propietaria del inmueble resultó ser Johara Avilés Cano según registro de derecho propietario de 07 de mayo de 2019, al no participar la propietaria en el contrato de arrendamiento no tiene obligación alguna frente a la demandada.

Por el segundo agravio, la apelante acusó al Juez de primera instancia de no advertir la mala fe de Nedy Max Avilés Crespo que a pesar de aceptar desocupar el inmueble conforme conciliación no se cumplió la misma; al respecto, se aclaró que no se puede ingresar en el análisis de conducta de las personas, menos los que no forman parte del proceso, careciendo de fundamento el agravio señalado.

En relación con el tercer agravio, la apelante reclamó que la entrega del bien inmueble correspondía al vendedor, por tanto al no participar de la transferencia del inmueble la pretensión es improponible, debiendo dirigirse la demanda al vendedor y no a la apelante; ante la relación a este reclamo se aclaró que la propietaria se ve impedida de ejercer su derecho de propiedad y conforme proceso sobre desocupación y entrega del inmueble la dirige contra quien se encuentra en posesión, reclamo que no puede ser admitido.

En su cuarto agravio alegó la inobservancia de los arts. 711.I, 712, 713 y 714 del Código Civil, por mantenerse en vigencia el contrato de arrendamiento, aunque se haya cambiado de titular el bien inmueble; sin embargo, se reitera que no existió cambio de titularidad al firmarse el contrato de arrendamiento de 21 de julio 2021, visible a fs. 58 a 59, y la propiedad vendida data de fecha 21 de febrero de 2019 (testimonio cursante de fs. 20 a 22), por tal razón el arrendador no era propietario. No pudiendo operarse la reconducción, considerando además el plazo del contrato de arrendamiento vencido el 31 de diciembre, no siendo razonable por el tribunal de alzada, mantener de manera indefinida la vigencia del contrato, por tanto, el motivo de apelación carece de mérito.

El quinto agravio desarrollado en el recurso sin sustento legal, por aclarar nuevamente que su estancia en el inmueble responde al contrato existente y no así a una relación sentimental, contrato que no fue suscrito por la titular del bien inmueble.

El sexto agravio sobre la acusación que el vendedor tiene la obligación de entregar el bien inmueble; al respecto, se reitera en mérito a las pruebas desarrolladas dentro del proceso: inspección judicial, prueba testifical y confesión provocada, es la demandada quien detenta el inmueble, argumento que no pudo ser admitido.

En el último supuesto agravio de apelación reitera sobre la improponibilidad de la demanda por ser el vendedor quien entregue el inmueble en virtud al art. 614 del Código Civil y no así la demandada por encontrarse bajo un contrato de arrendamiento. Por lo desarrollado, el Tribunal de alzada en el tercer motivo de apelación reitera que se dirige la demanda a quien se encuentra en posesión, respaldada por el art. 105 del Código Civil resultando los agravios reiterativos, por lo que los mismos no resultan evidentes.

3. Fallo de segunda instancia recurrido en casación por Gabriela Carmela Narváez Cardona a través de su apoderado Luis Belisario Subirana Hurtado, según escrito visible de fs. 366 a 367, que es objeto de análisis.

CONSIDERANDO II:

DEL CONTENIDO DE LOS RECURSOS DE CASACIÓN Y SU CONTESTACIÓN

Recurso de Casación interpuesto por Gabriela Carmela Narváez Cardona a través de su apoderado Luis Belisario Subirana Hurtado

II. 1. De la lectura del recurso de casación visible de fs. 366 a 367, se observa que la parte demandada acusó lo siguiente:

a) Debió considerarse que el contrato de arrendamiento que suscribió Nedy Max Avilés Crespo, sin ser propietario del inmueble, en una de sus cláusulas del contrato afirmó serlo y fue sorprendida en su buena fe, lo que implica que el contrato surte efectos jurídicos y por tanto en aplicación de los arts. 711.I, 712, 713 y 714 del Código Civil, denotaría el respeto del contrato de arrendamiento ante el cambio de titular del derecho propietario encontrándose en vigencia el arrendamiento que se suscribió con el anterior propietario.

b) Acusó sobre una interpretación errónea de la ley y puso como argumento la improponibidad, al no corresponder dirigir la demanda de entrega del bien inmueble a Gabriela Carmen Narváez Cardona al encontrarse amparada por el contrato de arrendamiento y que el mismo haya sido suscrito de buena fe, debiendo ser entablada la demanda en contra el vendedor Nedy Max Avilés Crespo conforme lo dispuesto por el art 614 num. 1 del Código Civil.

c) Alegó que el Tribunal de alzada no analizó conforme lo que disponen los arts. 710 y 711 del Código Civil, ante la continua detentación del inmueble se consolido una renovación tácita del contrato, aspecto que indica que la ahora demandante tenía conocimiento que se encontraba ocupado el inmueble por Gabriela Carmen Narváez Cardona y en conocimiento del arrendamiento está en la obligación de respetar la relación contractual por efecto del art. 710 del Código Civil.

Fundamentos por los cuales, la parte recurrente planteó recurso de casación en el fondo conforme lo dispuesto el art. 270.I de la Ley N° 439.

Respuesta al Recurso de Casación

Johara Avilés Cano, representada por Juan Carlos Cueto Arancibia, mediante memorial que cursa de fs. 371 a 372 vta., respondió al recurso de casación indicando que:

El señor Avilés Crespo, ya no era titular del bien y de manera unilateral sin ningún documento otorgado por la propietaria Gabriela Carmela Narváez Cardona, pretende excusar su actuar ilegitimo, impidiéndole a la propietaria que ejerza su derecho sobre la propiedad.

Gabriela Carmela Narváez Cardona, con base en un contrato ineficaz, cree tener derechos sobre el bien objeto del contrato litigado pues al no operarse un cambio del titular del inmueble arrendado, se tiene que Nedy Max Avilés Crespo al momento de suscribir el contrato de arrendamiento no era propietario del mismo.

El contrato feneció el 31 de diciembre de 2021, por tanto, no opera ninguna tácita reconducción, por lo que la ocupación del inmueble al no contar título alguno que acredite su posesión, se torna en ilegal.

Conforme la prueba de inspección judicial, testifical y confesión provocada se demostró la tenencia del bien inmueble de Gabriela Carmela Narváez Cardona por ende la demanda principal se encuentra interpuesta de manera correcta.

Fundamentos por los cuales solicitó que se confirme el Auto de Vista impugnado de acuerdo al art. 220.I num. 4 del Código Procesal Civil, sea con costas y costos.

CONSIDERANDO III:

DOCTRINA APLICABLE AL CASO

En mérito a la resolución a dictarse, corresponde desarrollar la doctrina aplicable al caso:

III. 1. Derecho propietario como poder jurídico.

El Auto Supremo Nº 1340/2016 de 25 de noviembre, en su doctrina explicó: “Respecto a la declaración de mejor derecho de propiedad en el Auto Supremo Nº 89/2012 de 25 de abril, que estableció: “…una acción de reconocimiento de mejor derecho propietario, el presupuesto esencial, radica en la identidad de la cosa, respecto a la cual dos o más personas reclaman derecho de propiedad; en otras palabras, la acción de reconocimiento de mejor derecho de propiedad, supone necesariamente la existencia de u na misma cosa, cuya titularidad es discutida por dos o más personas.”, de igual forma en el Auto Supremo Nº 61/2013 de 22 de febrero estableció que: “Con relación a la declaración de mejor derecho propietario, se ha dicho en varios Autos Supremos emitidos por la extinta Corte Suprema de Justicia de la Nación, criterio con el que este Tribunal Supremo comparte, que cuando se demanda o reconviene por mejor derecho propietario, la parte debe demostrar que cuenta con un título preferente al de su contrario, es decir debe exponer su condición de titular del derecho sobre el inmueble del que se pretende se declare a través de Sentencia su mejor derecho propietario, siendo la determinación a adoptar simplemente declarativa, a diferencia de la determinación que se adopta en la reivindicación, toda vez que la Sentencia a dictar no solamente es declarativa al reconocer el derecho de propiedad y de posesión de la actora, sino también es de condena porque obliga al vencido a la restitución inmediata del bien y finalmente, se dice que es una determinación constitutiva de derechos, porque modifica la situación jurídica del propietario al tener el uso y disfrute del bien, pasando a ser propietario-poseedor.”

Por otro lado, se tiene el criterio de Gonzalo Castellanos Trigo que en su Libro posesión, usucapión y reivindicación, edición 2011, señala: “Que el derecho propietario es el poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de la cosa. Puede el propietario además de ejercer las acciones tendentes a mantener el derecho, el cual por su naturaleza conlleva “la posesión” emergente del derecho mismo, consiguientemente no necesariamente debe estar en posesión corporal o natural del bien, habida cuenta de que tiene la “posesión civil” que está integrada por sus elementos “corpus” y “animus”. Generalmente el propietario aun cuando no esté en posesión natural o actual de su inmueble puede perder la posesión o tenencia misma por acción de terceros como ocurre, por lo que sería una utopía la eyección, desconociéndose el concepto de dominio y la posesión misma que le confiere al propietario de usar y gozar del bien. De ahí que la acción reivindicatoria esta acordada al propietario cuando ha perdido la posesión corporal de su inmueble en manos de un tercero”. De lo que se infiere, que la demandante, al ser titular del derecho propietario, no necesita demostrar cuando ha perdido la posesión, ni tiene sentido incidir en el hecho que nunca estuvo en posesión física del inmueble, porque con el hecho de ser propietaria se le reconoce el corpus así como el animus (posesión civil) y por consiguiente con toda legitimación para solicitar su reivindicación.”.

III. 2. Sobre la interpretación de los contratos de arrendamiento.