AS/0139/2019

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

S A L A C I V I L

Auto Supremo: 139/2019

Fecha: 12 de febrero de 2019

Expediente: SC – 79 – 18 – S

Partes: Claudia Cristina Quezada Mostajo representada por Marvin Coro Espinoza

c/ USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., representada legalmente por

Johannes Willibrordus Gerar Mertz.

Proceso: Cumplimiento de contrato de alquiler y otros.

Distrito: Santa Cruz.

VISTOS: El recurso de casación de fs. 296 a 300 vta., interpuesto por Claudia Cristina Quezada Mostajo representada legalmente por Marvin Coro Espinoza contra el contra el Auto de Vista Nº 018/2018 de 8 de marzo, cursante de fs. 290 a 293 de obrados, pronunciado por la Sala Cuarta Civil, Comercial, Familia, Niñez, Adolescencia y Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, dentro el proceso ordinario de cumplimiento de contrato de alquiler y otros, seguido por la recurrente contra USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., representada por Johannes Willibrordus Gerar Mertz, Auto de concesión del recurso de casación, cursante de fs. 308; Auto Supremo de admisión Nº 617/2018 – RA, cursante de fs. 319 a 320 vta.; los antecedentes; y:

CONSIDERANDO I:

ANTECEDENTES DEL PROCESO.

1. Claudia Cristina Quezada Mostajo, interpuso demanda de pago de alquileres adeudados, pago de gastos de reparación más daños y perjuicios, cursante de fs. 114 a 117 vta., en contra de la empresa USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., arguyendo que con la parte demandada suscribió un contrato privado de arrendamiento de bien inmueble, el 4 de junio del 2011, ubicado en la U.V. 37, manzana 27, lote Nº 10-A, en la Calle Raquel Vda. de Busch Nº 69 (5to. Anillo) del Barrio Hamacas de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra hasta el 1 de julio de 2015, con un canon de alquiler de $us.1.200 (Mil Doscientos 00/100 Dólares Americanos), a ser pagados en la cuenta de ahorro del Banco Mercantil Santa Cruz, empero no pagó los alquileres correspondientes a los meses de marzo y abril de 2015 y el inmueble fue entregado de manera informal e intempestivamente en un estado de deterioro total. Para la refacción y reparación del inmueble se contrató los servicios de un profesional arquitecto por el monto de $us.23.400 (Veintitrés Mil, Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos), los cuales fue cubierto con el monto de la garantía entregada por el arrendatario.

Citado la parte demandada, planteó excepciones de oscuridad, contradicción e imprecisión de la demanda, cursante de fs. 126 a 127, contestando la demanda de manera negativa, reconvinó por reducción de canon de arrendamiento y gastos por reparación estructural del bien inmueble mediante escrito cursante de fs. 163 a 166.

2. El Juez Público en lo Civil y Comercial Nº 13 de la ciudad de Santa Cruz, pronunció la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, cursante de fs. 261 a 263 vta., declarando PROBADA parcialmente la demanda en cuanto al cobro de los alquileres devengados por los meses de marzo y abril de 2015 en la suma de $us.2.400 (Dos Mil Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos), como también la indemnización por rescisión unilateral del contrato de arrendamiento en la suma de $us.1.200 (Mil Doscientos 00/100 Dólares Americanos), e IMPROBADA respecto a los daños y perjuicios por las reparaciones no efectuadas en el inmueble, asimismo, declaró PROBADA la demanda reconvencional, concediendo la reducción del canon proporcional por falta de uso y goce de la habitación del 3º piso del inmueble a razón de $us.30 (Treinta 00/100 Dólares Americanos), ascendiendo a la suma de $us.1.410 (Mil Cuatrocientos Diez 00/100 Dólares Americanos), más la devolución de la garantía en la suma de $us.2.400 (Dos Mil Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos.

Consiguientemente se dispuso en la Sentencia la compensación de ambas obligaciones de las partes, debiendo la demandante proceder al pago de la suma de $us.210 (Doscientos Diez 00/100 Dólares Americanos), a favor de la parte demandada.

3. Resolución de primera instancia que al ser apelada por la demandante, mereció el Auto de Vista Nº 018/2018 de 8 de marzo, que CONFIRMÓ la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, con costas y costos. Bajo los siguientes argumentos:

El Tribunal Ad quem arguyó que en mayo y junio de la gestión 2015, se procedió a realizar actos de mantenimiento de la vivienda, a efectos de dejar el inmueble en estado de habitabilidad. En relación al contrato de reparación suscrito entre la propietaria del inmueble y el arquitecto no existió otra prueba que corrobore su ejecución ya que en el contrato preveía un tiempo de trabajo de 90 días, los cuales no transcurrieron ya que ingresó un nuevo inquilino. En cuanto al segundo agravio referido a la incorrecta valoración del contrato cuando se señala en la Sentencia, que el contrato comprende el alquiler del inmueble en su totalidad, el Tribunal de segunda instancia advierte mala fe de la propietaria, que claramente en el anexo del contrato de alquiler, señala que el tercer piso cuenta con un dormitorio y un depósito, empero conforme señala la Sentencia, de acuerdo a la audiencia de inspección y el video grabado, se evidenció la existencia de una habitación en el 3º piso que estaba siendo usada por la demandante. Por otra, si bien el contrato prohíbe que la fianza tenga otro fin que no sea la reparación de los posibles daños, el juez A quo no puede abstraerse al momento de poner fin al litigio, respecto al monto de la fianza, si la Sentencia consideró que los trabajos de reparación y mantenimiento fueron realizados por el inquilino, en vez de disponer que la propietaria devuelva los $us.2.400 entregados como garantía dispuso una compensación de pagos.

Finalmente, habiéndose arrendado nuevamente la vivienda luego de transcurridos dos meses, no se advierte que la propietaria se haya perjudicado, toda vez que incluso la resolución unilateral por parte del arrendatario fue condenada en sentencia, conforme al pago estipulado en la cláusula penal.

CONSIDERANDO II:

DEL CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN Y SU RESPUESTA.

De las denuncias expuestas por la demandante Claudia Cristina Quezada Mostajo a través de su representante Marvin Coro Espinoza, se extraen de manera ordenada y en calidad de resumen, las siguientes:

EN LA FORMA.

1. Acusó que el Auto de Vista no se pronunció, sobre la falta de motivación y valoración en la Sentencia, debido a que no realizó un análisis sobre la existencia o no de la consideración de todas y cada una de las pruebas producidas, conforme manda el art. 145.I del Código Procesal Civil. Que al no pronunciarse en el Auto de Vista sobre si la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, tiene o no la motivación y valoración, incurre en incongruencia omisiva. Asimismo, se han ignorado pruebas como el Acta Nº 36 (Entrega de inmueble) y el informe de estado de conservación de bien inmueble cursante de fs. 3 a 30, que acredita los desperfectos y daños causados por el arrendatario.

2. Denunció la existencia de prueba prohibida referente a la grabación de un video, la misma que fue desconocida mediante memorial de 27 de abril de 2016 y en la audiencia preliminar, además de haberse solicitado su rechazo y exclusión del proceso, en virtud del art. 142 del Código Procesal Civil, mediante incidente planteado que nunca fue tramitado y reiterado en apelación. Afectando el derecho a la intimidad (art. 21 núm. 2 de la Constitución Política del Estado) y debiendo tomarse en cuenta las SS.CC. Nros. 0221/2014-S2 de 5 de diciembre y 0049/2017-S2 de 6 de enero.

3.- Alegó que el Auto de Vista Nº 018/2018 pretende validar la incongruencia de la Sentencia extra petita, que dispuso la devolución de la garantía del arrendamiento, sin que fuera reconvenida por el demandado y que se maximiza cuando el Auto de Vista, se respalda normativamente en el art. 213.I del Código Procesal Civil, razonamiento incongruente que arroja por la borda toda doctrina y jurisprudencia constitucional. Al respecto de la congruencia hace referencia a la SC Nº 486/2010-R de 5 de julio, por lo que corresponde disponer la nulidad del Auto de Vista y conceder lo que no fue demandado.

EN EL FONDO.

1.- Acusó que nunca existió privación del uso de un ambiente en el 3º piso porque no se lo dio en alquiler el demandado y sabía lo que contrataba, por lo que el Auto de Vista, incurrió en una incorrecta valoración del contrato cuando señaló que el objeto del contrato es el alquiler del inmueble en su totalidad; empero, en la cláusula primera se indicó que se da en alquiler parte del inmueble, agravio que se maximiza cuando en la Sentencia, no consideró que en inspección judicial se constató que el ambiente no entregado en arrendamiento no es un dormitorio, al que hace referencia el contrato y su anexo.

2.- Manifestó que la reconvención del demandado se funda en el art. 691.II del Código Civil que refiere al caso de reparaciones, norma no aplicable al presente caso, siendo que el A quo y el Ad quem interpretaron incorrectamente, en el imaginario de que si se hubiera actuado de mala fe, se estaría hablando de un error sustancial (art. 475 del Código Civil), sobre el objeto contratado, por lo que se vulneró el derecho de la propietaria, siendo lo correcto haber dispuesto que si el inquilino pretende hacer valer el supuesto error sustancial accione por la vía de la anulabilidad.

3.- Alegó que el inmueble fue devuelto en estado deteriorado por lo que tuvo que efectuar la reparación del bien inmueble alquilado, conforme refleja el Acta Notarial Nº 36 y el Informe de estado de conservación del bien inmueble, reconocidas por el inquilino que consta en la carta de respuesta del representante legal de USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., por lo que, el inquilino debe ser condenado a cumplir su responsabilidad, conforme el art. 705 del Código Civil.

Petitorio.

Solicitó anular o casar parcialmente el Auto de Vista recurrido, fallando en el fondo declare probada totalmente la demanda e improbada la reconvención.

De la contestación al recurso de casación.

La recurrente actuó con mala fe ya que con sus mismas pruebas se derrumbó su pirámide de mentiras y que arguye verificación de incongruencia omisiva por la falta de valoración de pruebas en la Sentencia, corroborada por el Auto de Vista, sin embargo, debió la demandante haber planteado complementación y enmienda como establece el art. 226.III del Código Procesal Civil.

En cuanto a la prueba del video grabado devela que el inmueble estaba siendo totalmente refaccionado y adecuando para su entrega, empero, el video no viola la intimidad de la demandante, no siendo aplicables las sentencias constitucionales citadas.

Directamente se pidió la reducción del canon de arrendamiento, acto probado en audiencia de inspección, como lo señala la misma demandante mediante el muestreo fotográfico, siendo que el art. 691.II del Código Civil es claro y aplicable al caso de autos.

Téngase en cuenta que los recurrentes en forma malintencionada, temeraria y abusiva, indican que el inmueble fue devuelto en un estado de deterioro y que efectuaron la reparación, pagando el monto de $us.23.400 (Veintitrés Mil, Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos), en un término de 90 días que nunca las realizó.

Petitorio.

Solicitó declarar infundado el recurso de casación en el fondo y en la forma.

CONSIDERANDO III:

DOCTRINA LEGAL APLICABLE.

En mérito a la resolución a dictarse, corresponde desarrollar la doctrina aplicable al caso.

III.1. Del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento, denominado también en la doctrina como contrato de alquiler o contrato de locación, es aquel por el que una persona llamada arrendadora, locadora o propietaria, concede a otra, llamada arrendataria, inquilina o locataria, el uso de alguna cosa mueble o bien inmueble, por un determinado tiempo bajo estipulaciones de un precio, que esta última se debe pagar por concepto de arrendamiento, alquiler o renta. Constituyéndose en un contrato conmutativo, bilateral o sinalagmático, oneroso y consensual.

En nuestra legislación el art. 685 del Código Civil, nos da el concepto de arrendamiento e indica: "El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso y goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon”. De tal manera que, de acuerdo a la definición expuesta se tiene que puede ser objeto de esta clase de contratos: muebles de cualquier naturaleza, vehículos de transporte, fundos rústicos, fundos urbanos destinados a vivienda; locales para el ejercicio de una profesión, una industria o un comercio.

III.2. Respecto a la restitución de la cosa.

Al respecto se considera lo dispuesto por el art. 705 del Código Civil que prescribe: (Restitución de la cosa). I. “El Arrendatario, a la extinción del arrendamiento, debe restituir la cosa arrendada en el mismo estado que tenía cuando la recibió, salvo el deterioro y el consumo resultante del uso o goce de la cosa en conformidad del contrato”.

Al respecto Carlos Morales Guillén en su obra: “CÓDIGO CIVIL: CONCORDADO Y ANOTADO”, T. I, Ed. Gisbert, 1994, pág. 980, afirma: “La tercera obligación del arrendatario, es restituir la cosa arrendada en forma que pueda ser restituida después por su dueño o por otra persona, sin más desgastes o deterioros que los que forzosa e inevitablemente produce el uso natural de ella. Esa es la esencia de la regla el art. Pues, tomada literalmente la frase en el mismo estado que tenía cuando la recibió, o lo que es lo mismo, tal como la recibió, resulta inexacto. En efecto, si el arrendador o el arrendatario practicaron las operaciones de su obligación (art. 690 CC), no puede devolverse la cosa en la misma forma que tenía antes de ser reparada. Si ocurre que se le agregan por accesión otros bienes durante el arrendamiento, o se han efectuado mejoras y ampliaciones, tampoco podrá ser hecha la entrega tal como la recibió. Como se ha dicho, la norma quiere significar que la cosa ha de ser devuelta en condiciones de seguir siendo útilmente disfrutada, como cuando lo estaba a tiempo del contrato, a pesar de sus deterioros normales o las reparaciones”.

Por lo que se aclara que la literalidad de que la cosa arrendada debe ser entregada en el mismo estado que tenía cuando la recibió resulta ser inexacto.

III.3. De la sanción por incumplimiento de la conservación del bien inmueble alquilado.